Vaya por delante que no soy ningún experto en economía. No obstante, llevo ya varios años leyendo sobre la inminente explosión de la burbuja inmobiliaria china y, aunque no niegue dicho desenlace, creo que la mayoría de los medios occidentales pasan por alto muchas cuestiones importantes para valorar la gravedad del asunto.
Cada vez que me encuentro con ese tono catastrofista tan recurrente en Europa y, sobre todo, los Estados Unidos, me da la sensación de que ciertos periodistas (y a lo mejor buena parte de sus lectores) desean que la economía China se hunda. Algunos están convencidos de que un país asiático y gobernado por un partido comunista no puede salir airoso de los problemas que machacan a grandes potencias capitalistas, y parece que otros simplemente quieren que nos vayamos todos al carajo, porque sería el escenario más probable en caso de un cataclismo chino.
Fuera como fuese, y desde mi ya reconocida ignorancia como economista, aquí van una serie de puntos a tener en cuenta para revalorar la situación del mercado de inmuebles en China. Que cada uno juzgue en función de su criterio y sus conocimientos.
1. En China el Estado es propietario de prácticamente todo el suelo urbano:
Aunque en las zonas rurales los campesinos pueden considerarse propietarios de sus terrenos de forma colectiva, en las ciudades de todo el país, que es donde se está inflando la burbuja, es el Estado el que decide dónde y cómo se va a construir. Luego se lleva a cabo una subasta y las compañías inmobiliarias pujan hasta ver quién se lleva el pastel. Otras veces se lleva a cabo un concurso en el que las empresas compiten por cubrir de la mejor forma posible los requerimientos del gobierno.
Fuera como fuese, es el Estado el que se lleva ese dinero, y no un empresa privada o un individuo, por lo que eso se traduce en ingresos que pueden más tarde invertirse en lo que el Partido Comunista de China considere oportuno. Por supuesto, este proceso puede verse enmarranado por la corrupción y, como ocurre en España y en todas partes, puede que el amiguete de turno se lleve el premio sin ser el mejor postor, pero en todo caso el Estado gana.
2. El Estado no vende suelo, sino que lo “alquila” por un tiempo limitado:
Una vez más, a excepción de cierta parte del campesinado, en China todavía no es posible comprar tierras y convertirse en su propietario per secula seculorum. En lugar de ello, el gobierno cede parte de su territorio urbanizable a las empresas inmobiliarias por un plazo de 70 años. Para el resto de empresas el plazo se reduce a solo 50 años.
Como podéis imaginar, estas medidas aseguran que el Estado sea dueño y señor de prácticamente todo lo que se lleva a cabo sobre suelo chino, o bajo su cielo (天下). Así pues, si la cesión de los terrenos caduca, o el gobierno determina que se ha llevado a cabo un mal uso de aquellos, puede barrerlo todo de un plumazo y volver a cederlo o hacer lo que le plazca.
Cuando se trata de viviendas, el gobierno normalmente ofrece otra nueva vivienda a los afectados en caso de que se requiera una demolición. Sin embargo, en términos económicos, los ciclos de construcción se traducen en más ingresos para el Estado y nuevos empleos en el sector de la construcción. Este proceso se ve muy claro cuando uno pasa un tiempo en una ciudad china, la mayoría de las cuales están continuamente en obras a niveles espectaculares.
3. Tu casa ni siquiera es tuya:
Obviamente, si el terreno en el que se ha construido un bloque de viviendas puede ser reutilizado por el gobierno en 70 años, solo cuentas con ese plazo para considerarte propietario. Realmente, no se sabe lo que va a ocurrir con esta ley, porque es relativamente nueva y seguramente nadie se ha visto en la situación de que haya pasado ese periodo de tiempo, pero lo más probable es que los chinos tengan que volver a pagar cierta cantidad al gobierno por seguir viviendo en sus casas.
Es decir, desde el punto de vista legal, es posible que la vivienda en China nunca baje, pero tu vivienda bajará irremediablemente de precio porque tiene fecha de caducidad y el plazo de 70 años no se extiende cuando se la vendes a otra persona.
4. Los edificios chinos no están pensados para durar tanto:
Otro cuestión muy importante a considerar dentro del sector inmobiliario chino es que 70 años probablemente sean demasiados para casi cualquier casa de China, ya que lo más normal aquí es que los edificios luzcan realmente muy deteriorados tras apenas 30 o 40 años.
Como ya expliqué en la anterior entrada, esto se debe a que, en la mayoría de los casos, no se aplican las medidas de mantenimiento básicas, y es raro encontrarse con una comunidad de vecinos preocupada por mantener la parte comunal de su bloque de viviendas en las condiciones típicas de España, por poner un ejemplo conocido.
5. En China sigue siendo muy difícil conseguir un préstamo para especular con la vivienda:
Para que nos hagamos una idea, si se trata de tu primera vivienda, los bancos de China te van a pedir que pagues una entrada del 30% de su valor. Si se trata de tu segunda vivienda, la entrada sube hasta al menos hasta un 40%. Y si hablamos de la tercera o la cuarta, puede que tengas que pagar el 100% a tocateja. Además, en los bancos no te van a dejar comprar más de dos si no has terminado de pagar al menos una de las dos anteriores y en algunas de las ciudades más grandes ni siquiera es posible tener más de 2 viviendas.
Por otra parte, a día de hoy, los préstamos deben pagarse en un plazo de 30 años. Es decir, los bancos no pueden prestar dinero a medio siglo, como llegó a ocurrir en España.
En cuanto al interés, aunque ha bajado un 2,84% desde el año 2008 (el año en que el gobierno inyectó un guirillón de yuanes para la burbuja), hoy ronda una media del 4,41%, lo cual me parece que está muy lejos de ser un regalo. Además, el interés sube casi un punto cuando el préstamo se destina a la compra de una segunda vivienda.
6. Puede que el precio haya subido mucho, pero cada pareja recibe la ayuda de dos familias:
Ahora mismo el precio de la vivienda en muchas capitales de provincia ya se acerca al de España, lo cual puede sonar muy exagerado para un país donde el comprador de vivienda medio no gana ni 400 euros al mes. Sin embargo, no hay que olvidar que hablamos de un país de hijos únicos, lo que implica que un matrimonio puede contar con los ahorros totales de 4 padres y los parciales de 8 abuelos más algún que otro tío generoso.
Bueno, también es cierto que la tradición manda que sea el marido y su familia quienes paguen, pero, en cualquier caso, hablamos de varios miembros de la generación anterior ahorrando durante muchos años para hacer que el sucesor del linaje se haga con un piso, sin el cual resulta mucho más complicado buscar pareja.
7. En muchas ciudades del país el precio lleva tiempo bajando y todavía no hay rastro de Satanás:
Según un estudio publicado a finales del año 2015, dentro de una muestra de 70 ciudades, nada menos que 49 habían visto bajar el precio de la vivienda. En el ranking de las 8 en las que más había bajado, la industrialmente famosa Wenzhou se muestra a la cabeza con un descenso del 22,9% en los 5 últimos años. A ella le siguen Hangzhou (sede del último G20), con un descenso del 3,9%, Haikou (2,6%) y Ningbo (2,6%).
Por supuesto, también hay otras muchas grandes ciudades en las que han aumentado los precios, como Shenzhen, en la que se ha vivido una subida del 77,2% en los últimos cinco años, convirtiéndose en la urbe más cara de todo el país.
8. China no es un país del ladrillo:
Al contrario de lo que ocurría en España durante los últimos años de bonanza, China no es un país que se ha jugado su potencial económico en la carta de la construcción. Aquí ya se invierte un porcentaje de I+D más alto que el español y a ningún joven en su sano juicio se le ocurre dejar los estudios para meterse a trabajar en la construcción o en alguno de sus gremios relacionados.
Espero que nadie se ofenda por esto, pero en China los albañiles, electricistas o fontaneros reciben un salario mucho más adecuado a su nivel de formación, y no es ni remotamente probable que estas profesiones absorban una gran cantidad de estudiantes superiores en potencia, del modo en que ocurrió en España.
9. El sector de la construcción no tiene poder para controlar a los políticos:
Seguro que el gobierno del PCCh tiene muchos aspectos negativos, pero me parece que cuenta con una gran ventaja en materia de burbujas inmobiliarias, y es que todavía posee el poder suficiente para mandar a cualquier banco, empresa constructora o inmobiliaria a hacer gárgaras si lo considera necesario. Es decir, en China todavía no hay figuras como Emilio Botín o Florentino Pérez, capaces de poner a los más altos políticos a sus pies como miserables ratas, y este es un detalle muy importante para evitar que las cosas se pongan demasiado feas.
Y sí, soy consciente de que los chinos también tienen a Wang Jianlin (dueño de Wanda), quien inicio su carrera como político, pero me temo que él no tiene la capacidad de influir en la cúpula del Partido Comunista de China como lo hacen otros grandes magnates de la economía en los sistemas de representación parlamentaria, ya sea financiando campañas o a través de sobornos.
Por cierto, desde este año, enriquecerse a costa de su cargo público puede pagarse con la pena de muerte, y basta con haber robado 200.000 euros para acabar en el paredón si el delito es lo bastante serio.
10. En China sí es posible parar la música antes de que la fiesta se desmadre:
Recuerdo que cuando llegó la crisis, escuché en varios medios un símil que comparaba la situación previa a la crisis con una fiesta: todo el mundo está muy contento y se lo está pasando genial, pero alguien se ha dado cuenta de que llegó la hora de cerrar el chiringuito y hay que apagar la música. Ahora bien, ¿quién tiene lo que hace falta para aguar el momento? ¿Será dicha persona capaz de hacerse oír cuando se acerque la hora del apagón?
Lógicamente, en un país gobernado por constructores iba a resultar mucho más difícil dar fin al festival del ladrillo y seguramente la resaca fuese mucho más dura de aguantar. Sin embargo, en mi humilde opinión, para bien y para mal, el gobierno chino cuenta con órganos consultivos más independientes de los intereses de las empresas privadas y, como ya ha demostrado en otras muchas ocasiones, no le debería temblar el pulso a la hora de dar malas noticias a quien sea.
Hola, comparto contigo tus tesis por completo. No hay una burbuja, o no tiene nada que ver con la que hubo primero en Japón, luego en España. En España el origen del problema es que los Ayuntamientos no tienen una financiación suficiente para todos los servicios que dan. Entonces enajenan suelo, lo subastan y con ese dinero se financian. En China ésto no es posible, porque, como bien apuntas, China no está en venta. El suelo no es tuyo aunque “compres” un piso, cosa que realmente no haces, solo compras el usufructo durante un período de 70 años. Las hipotecas son con un banco oficial, los intereses y las cantidades máximas a obtener en el préstamo están intervenidas y la gente que puede o no comprar un determinado piso viene limitada por su Hukou. La fiscalidad de la segunda vivienda es terrible y la transmisión de la primera antes de cinco años, también. En conclusión, es muy aventurado hablar de una burbuja, simplemente hay una subida de precios en muchos sitios por exceso de demanda.
Los medios de desinformación occidentales hablan de burbuja sin paliativos. Los americanos por interés de que todo lo chino quede mal y los españoles directamente por ignorancia y desidia. Si “El Mundo” incluyó una vez Tokio en una lista de las principales ciudades chinas, ¿qué pueden decir de la economía china salvo estupideces?
Hola Javier, yo vuelvo a insistir en que me pierdo con la economía, pero no me parece que la situación de la burbuja sea similar a la de España antes de que estallase. Al margen de lo que los bancos e inversores puedan especular, parece que la gente de a pie lo tiene todavía muy difícil para endeudarse hasta los límites que nos parecían normales antes de 2008, y tengo la impresión de que ese es un freno muy importante.
Por otra parte, es cierto que, aunque los precios siguen subiendo en las ciudades más importantes, en las pequeñas ciudades y zonas rurales ocurre lo contrario. En esas zonas es donde abunda el conocido escenario de los bloques, barrios y hasta urbes enteras sin apenas habitantes, aunque la mayoría de viviendas están vendidas. Esos pisos vacíos son los ahorros de la clase media y media-baja y el pelotazo en potencia de la clase alta, pero parece que la clase baja no está dispuesta a pagar lo que piden por ellos.
Supongo que la posibilidad de que esos pisos no se vendan o se tengan que vender mucho más baratos podría ser peligrosa para quienes han puesto su dinero ahí, pero no entiendo por qué eso va a suponer un cataclismo.
Además, aunque esto último no me guste nada, en China es muy normal que el gobierno mueva a la población a su antojo, y si se plantea la necesidad de empujarla para que llenen esos pisos vacíos, creo que podría conseguirlo a base de “realquilar” las tierras en las que viven a otros proyectos y ofrecer ciertas ventajas para que realicen la compra.
Y es que, el simple hecho de que la tierra pertenezca al Estado y no se pueda comprar me parece una diferencia muy pero que muy a tener en cuenta.
Otra cuestión que no he tratado en el artículo y que también es importante, es que la tecnología de la construcción ha avanzado muchísimo en China, y al no contar con normas tan estrictas, hoy en día es posible que surjan empresas capaces de proporcionar vivienda a precios mucho más bajos, de modo que el Estado también pueda obtener un margen más alto a la hora de ceder el terreno.
En España, por ejemplo, es técnica y económicamente posible construir viviendas prefabricadas mucho más baratas y sostenibles que las habituales, pero esto no se hace porque el gobierno ha protegido a las empresas y profesionales del modelo viejo (igual que ocurre en el sector energético).
China puede tener muchas cosas malas, pero no tienen ningún reparo en cambiar de modelos productivos y en los últimos 30 años se han construido edificios de todo tipo en todas partes. Si resulta que se puede construir mucho más barato se acabará haciendo, porque aquí, al contrario que en Japón, hay suelo a patadas y, como decía uno de mis profes de cultura china, a los chinos no les da miedo destruir para crear algo nuevo.
Pues si yo ser también experto en economía (ni novato) no te falta razón en muchas cosas. No estamos en el mismo escenario que en occidente. Incluso podría el gobierno llegar devaluar el yuan cuando le salga del mismísimo.